Assemblea: la modalità online al tempo del covid

L’assemblea di condominio è la massima assise dove trovare le soluzioni alle questioni condominiali. Tuttavia, la pandemia ha portato anche qualche problema di gestione delle stesse in modalità online. Ecco la nota dell’avvocato Angelo Lantieri, presidente del nostro Centro Studi.

La domanda che attanaglia gli amministratori a seguito delle assemblee richieste dai condomini e se effettuarli in presenza o in modalità on line. Il DPCM del 18 ottobre 2020 interviene integrando l’art 1 del decreto presidenziale firmato il 13 ottobre 2020 dove ribadisce che sono sospese le attività convegnistiche o congressuali ad eccezione di quelle che si svolgono con modalità a distanza. E’ importante chiarire che la legge 13ottobre 2020 n 126 conversione in legge con modificazione del Decreto Legge 14 Agosto 2020 n 104 recante misure urgenti per il sostegno e rilancio dell’economia, entrata in vigore lo scorso 14 ottobre ha previsto la possibilità di convocare le assemblee di condominio on line. La norma ha modificato l’art 66 disp att che regola la convocazione delle assemblee condominiali prevedendo la modalità on line.

Tale introduzione legislativa ha posto in essere non pochi problemi, atteso che l’assemblea on line dovrebbe essere predisposta da regolamento condominiale ed in mancanza raccogliere il consenso preventivo di tutti i condomini nonché il verificarsi di una violazione sulla privacy.

La maggior parte dei regolamenti contrattuali ed assembleari non fa menzione delle modalità di assemblea on line pertanto occorrerebbe avere il consenso di tutti i condomini. Come ottenere il consenso? Effettuare delle assemblee prima per ottenere il consenso e poi predisporre quella in modalità on line.  E soprattutto verrebbe meno anche il principio della privacy e/o la possibilità partecipazioni di soggetti estranii al condominio che potrebbero ascoltare le problematiche condominiali senza la conoscenza da parte dell’amministratore ed ancora prima del Presidente e Segretario. Ed ancora la normativa introdotta prevede diverse sbavature in quanto non normata con le opportune valutazioni ma semplicemente abbozzata creando solo un business per venditori delle piattaforme telematiche. Innanzitutto viene meno la verbalizzazione contestuale del dettato deliberativo  firmato a chiusura dal Presidente e segretario che dovrà essere trasmesso nelle stesse modalità delle convocazione. Non sono stati individuati criteri di regolamentazione in caso di perdita della connessione  da parte del condomino presente e/o presente con deleghe soprattutto al momento della votazione. Si pensi ad un condomino che avendo pure  deleghe di diversi condomini in caso di perdita della connessione ( anche voluta ) farebbe venire meno il quorum deliberativo o costitutivo. Non sono stati individuati i criteri di violazione della privacy. Si pensi il condomino collegato in modalità on line con la presenza di altri soggetti all’interno della stanza e non inquadrati estranei al condominio. Non sono stati individuati criteri di come allontanare un condominio dalla seduta  assembleare che disturba l’assemblea. Non sono stati individuati i criteri di come gestire l’assemblea in caso vi sia la sovrapposizioni di parola , ne si può prevedere on line la possibilità di togliere il diritto ad un condomino di esprimersi  e tanti altri criteri che oggetto delle assemblee in presenza a volta sono anch’essi deficitari.

E’ importante precisare che l’ultimo DPCM del 04.novembre.2020 che a suddiviso l’Italia nelle varie fasce, rossa, arancione, gialla, è possibile convocare.

Area Rossa: no alle assemble in presenza ma in modalità on line sino all’esistenza dell’emergenza

Area Gialla: vale quanto specificato dall’art. 1, secondo e nono comma, lett.o) d.p.c.m. 3 novembre 2020

Area Arancione: nessuna disposizione vieta di riunirsi in presenza

Fermo restando il disappunto sulle modalità delle assemblee a distanza, penso sempre che l’assemblea in presenza sia quella che possa esprimere a pieno il deliberato assunto dai condomini ma ritengo opportuno che la stessa laddove convocata anche per pressione dei condomini richiedenti sia svolta secondo criteri della normativa covid-19 e riportando a verbale l’utilizzo dei suddetti criteri certificati dal presidente e dal segretario.

Tra i predetti criteri di salvaguardia:

• divieto di accesso a soggetti con sintomi respiratori e/o temperatura corporea >37,5°C prelevando la temperatura e sottoscrivendo l’autocertificazione o firmando l’avvenuta rilevazione della temperatura inferiore a quella sopra indicata;
• rigorosa attenzione all’igiene delle mani attraverso la disponibilità generalizzata di dispenser con soluzioni idroalcoliche;
• rispetto della distanza di sicurezza di almeno un metro e mezzo
• presenza di un numero sufficiente di sedie tale da assicurare la distanza di sicurezza e la presenza “statica” all’evento;
• garanzia del distanziamento fisico e sociale in tutti momenti, evitando ogni forma di aggregazione, incluse le fasi di ingresso ed uscita dai luoghi chiusi;
• utilizzo di mascherine , anche all’aperto;
• l’igiene rigorosa e frequente degli ambienti;
• istruzioni per l’utilizzo dei servizi igienici se presenti
• l’adeguata ventilazione naturale e il rispetto delle raccomandazioni in presenza di sistemi di ventilazione e/o condizionamento nei luoghi chiusi;
• la differenziazione tra le vie di entrata e di uscita e l’apertura delle porte per favorire un flusso più sicuro ed evitare che porte e maniglie siano toccate;
• la raccomandazione a non far uso e non diffondere documenti o altro materiale cartaceo e a far esclusivo ricorso a documenti telematici;
• il divieto di consumo di cibi o bevande;
• modalità determinate e sicure di intervento in postazioni predeterminate, distanziate e senza l’uso di microfoni;

Rimango sempre dell’avviso che per evitare poi tale situazione il legislatore dovrebbe prevedere un maggiore autonomia di azione all’amministratore ( solo nel periodo di emergenza sanitaria laddove predisposta ) per agire nella serenità del mandato e nella serenità di intervenire nella svolgimento dell’attività condominiale anche perchè non può trovare ingresso il principio che alcuni amministratori adottono nel richiamo dell’art 1135 c.c. e cioè che l’amministratore possa intervenire in urgenza.

Anche qui occorrerebbe capire cosa si intende per urgenza e quale sono gli atti urgenti che purtroppo sono spesso lasciati alla libera interpretazione giurisprudenziale.

Sarebbe opportuno che il legislatore modifichi, come richiesto più volte dai vari esponenti di categoria, la legge 220/2012, dove oggi si palesa una  responsabilità per l’amministratore in ogni sua attività ed utilizzata dai condomini a volte in maniera inappropriata solo per bloccare l’attività di gestione condominiale, prevedendo la possibilità di dare maggiore autonomia all’amministratore ed individuando i criteri dell’urgenza con la possibilità di potere effettuare anche piani di riscossioni delle spese senza deliberato assembleare.

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