Superbonus: tutto quello che devi sapere
Il superbonus è il tema del momento, tutti lo vogliono ma pochi lo prendono. Cosa deve sapere un amministratore di immobili e condomini per essere al riparo da brutte sorprese? Ecco la nota del nostro vicepresidente nazionale, Vito Lucente.
L’argomento è quello più attuale in questo momento storico. L’opportunità è ghiotta, le notizie però non sempre sono precise anche se le norme sono complesse, articolate ma non impossibili.
I condomini sono tutti in fibrillazione e desiderosi di sfruttare l’agevolazione anche senza la reale necessità di eseguire lavori. Lavori, è bene chiarirlo subito, che interessano esclusivamente l’involucro del condominio per poi, in caso di regolarità urbanistica ed amministrativa, allargarsi anche ai cosiddetti lavori trainati:
- Installazione di finestre;
- Impianti di riscaldamento e di raffreddamento;
- Domotica;
- Impianti fotovoltaici.
Il superbonus è stato ben pensato ma è realmente molto complesso portarlo a termine.
Procediamo con ordine, innanzitutto parliamo dello studio di prefattibilità da condurre sull’involucro dell’edificio. Vale a dire i prospetti e le facciate che, in un contesto di isolamento termico (il cosiddetto cappotto termico) deve poter produrre un reale salto di almeno due classi energetiche. Stiamo, lo ripeto, parlando dell’involucro e non delle singole proprietà private. Ovviamente l’involucro deve essere in una situazione tale da non permettere possibili opinabilità. In altre parole deve corrispondere con quanto di progetto fu depositato presso gli uffici tecnici comunali e successivamente non gravato da eventuali abusivismi che andrebbero ad inficiare qualsiasi procedura autorizzativa. Abusivismi che oggi sono facilmente rintracciabili nel patrimonio immobiliare italiano, vetusto ed energivoro. Basti pensare alla semplice veranda installata sul balcone e non autorizzata né dal condominio né da un atto amministrativo comunale.
Inutile dire che la pretesa rincorsa ad “approfittare” da parte dei condomini si scontra con la realtà. L’amministratore quindi fatica a far capire quanto possa essere inapplicabile ciò che avevano intuito come un qualcosa di gratuito addirittura. L’informazione, anche a livelli istituzionali di primo livello, non è stata sempre corretta e precisa. Far passare il messaggio che ci sarebbero stati lavori di ristrutturazione completamente gratis tanto ci avrebbe pensato lo Stato si è rivelato un problema serio per noi che ci confrontiamo quotidianamente con le persone. Nulla di più fuorviante. La sola cessione di quel credito di imposta irpef pari al 110% a fronte di un eventuale finanziamento del 100%… già presuppone, per il condomino, una perdita economica qualora avesse avuto le forze economiche per affrontare personalmente tutto il costo. Già, perché il suo (del condomino) unico vantaggio è quello di poter realizzare l’esecuzione di lavori di efficientamento , incrementando il valore della sua proprietà, cedendo al finanziatore, come “prezzo”, la porzione di quel 10% del suo eventuale guadagno sulle proprie tasse. In pratica una sottomissione economica ma che potrebbe comunque ancora andare bene per i più o per i meno abbienti o facoltosi.
Altra situazione da chiarire è quello dello studio di fattibilità o pre-analisi che dir si voglia. Vale a dire l’accertamento preventivo della possibilità di accedere alla scontistica indicata. La pre-analisi altro non è che un incarico che il condominio deve necessariamente conferire ad un tecnico specializzato in diagnosi termiche al fine di poter definire la congruità e la fattibilità del progetto dei lavori. Trattasi quindi della verifica di tutti i requisiti richiesti dalla legge per accedere all’agevolazione. E quindi il controllo della regolarità urbanistica di cui sopra detto. Ma cosa succede in caso di esito negativo ovvero qualora si accerti che non vi siano quei i presupposti e i requisiti per cui si potrebbe accedere? Il tecnico specializzato, ovvero un professionista qualificato o una società certificatrice e un certificatore, chi lo paga ? L’incarico viene dato dal condominio quindi dovrà farsi carico delle spese. Decade quindi immediatamente quel concetto, specchietto per le allodole, di gratuità urlato ai quattro venti dai nostri governanti.
Con questo non si vuole dire che le procedure siano impossibili o non siano soddisfacenti. Si vuole solo avvertire quanti non siano del settore di quanto possa essere fuorviante una cattiva comunicazione e informazione popolare In questa delicata situazione un ruolo decisivo lo ha quindi il primo professionista più vicino ai condomini: vale a dire l’amministratore del condominio che, se appunto professionista, informato e formato, ben saprà spiegare la procedura e magari convincere i propri amministrati, in caso di evidente impossibilità ad utilizzare il bonus, a distoglierli da grosse responsabilità e pericoli. Pericoli per esempio di revoca dell’agevolazione in caso di controlli da parte degli organi statali e territoriali preposti con conseguenti sanzioni che arrivano sino al 200%. In conclusione, per quanto detto, altro non si fa che ribadire l’importanza della professionalità dell’amministratore che è l’unica e sola arma che può tutelare gli interessi economici e della proprietà dei condomini.